22.05.2021

Инвестиционная цена. Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков Понятие инвестиционной стоимости бизнеса


Инвестиционная стоимость - понятие специфическое. Этот показатель рассчитывается посредством индивидуального подхода к каждому потенциальному инвестору, в зависимости от задач практического применения объекта вложений. Ее невозможно рассчитать один раз, после чего опубликовать объявление. В конечном счете объем вложений будет определяться в зависимости от цели инвестора.

Что такое инвестиционная стоимость

Инвестиционную стоимость можно трактовать как стоимость интеллектуальной собственности для каждого конкретного вкладчика. При ее определении учитываются условия инвестиций и конечная цель инвестора. Примечательно, что этот показатель может радикально отличаться от рыночной цены объекта. Это обусловлено потенциальными доходами, которые могут либо значительно превышать рыночную стоимость, либо наоборот.

Инвестиционная стоимость прежде всего отражает цели инвестора, которые не связаны с последующей реализацией объекта вложений. Для определения данного показателя учитывается ряд ключевых факторов:

  • объем налогообложения, который накладывается на предприятие;
  • суммарное значение материальных трат;
  • выявление и определение рисков по вкладам;
  • расчет показателя доходности;
  • оценка потенциальной прибыли и товарооборота.
Определив эти показатели можно получить представление об инвестиционной стоимости объекта. Если она выше рыночной, то это говорит о привлекательности вложений и высокой потенциальной прибыли для инвесторов. Если предварительная инвестиционная цена оказалась ниже рыночной, то вероятно есть сложность с привлечением инвестиций.

Виды стоимости

Помимо рыночной и инвестиционной стоимости, цена объекта может быть:
  1. Ликвидационной - определяется посредством аукциона. Это реальная цена, по которой может быть реализовано обанкротившееся предприятие или арестованное по решению суда имущество. Ликвидационная стоимость объекта может также определяться дополнительно к рыночной при оформлении кредита под залог этого объекта.
  2. Утилизационной - определяется после выхода из строя объекта, либо при окончании срока практического применения, либо при наличии существенных повреждений, вследствие которых эксплуатация объекта по назначению невозможна.
  3. Восстановительной - для определения уровня налогообложения или для корректного ведения бухгалтерского учета.
  4. Специальной - цена, которая является дополнением к рыночной стоимости объекта. Она рассчитывается, если объект физическим, юридическим или экономическим образом связан с реализуемым имуществом.
Эти виды стоимости могут учитываться как при реализации частной собственности, так и для совершения операций с крупными предприятиями.

Назначение инвестиционной стоимости компании

Инвестиционная стоимость предприятия определяется в зависимости от конкретного инвестора или групп лиц, учитывая определенность задач стратегических инвестиций по дальнейшей эксплуатации объекта возможных вложений. Существует определенный уровень стоимости предприятия, при превышении которого сделка теряет смысл для инвестора.

Вкладчик всегда заинтересован в получении более высокой прибыли, поэтому на практике в ходе переговоров между сторонами инвестиционная стоимость не существенно отличается от рыночной. Для понимания этого процесса следует рассмотреть и разобраться в ключевых причинах стратегических инвестиций в России:

  • вертикальная интеграция предприятия, что предполагает приобретение объектов для расширения промышленной базы;
  • развитие олигополии или монополии посредством устранения конкурентов путем приобретения их коммерческой собственности;
  • скупка перспективных активов ниже рыночной стоимости в период экономического кризиса;
  • увеличение капитала предприятия за счет реструктуризации внутренних активов;
  • вывод продукции компании на смежные рынки, что позволит реализовать стратегию диверсификации в отношении потенциальных клиентов;
  • приобретение новых маркетинговых и управленческих технологий;
  • определение потенциальных синергетических эффектов.
Инвестиционная стоимость компании наглядно отображает перспективу ее развития, поэтому часто она значительно превышает рыночную. Главная задача проведения инвестиционной оценки организации - определить оптимальную для инвестора стоимость предприятия для принятия решения. Кроме этого инвестиционная стоимость может быть интересна банкам, а также ревизионным государственным структурам или страховым компаниям.

Оценка инвестиционной стоимости

Определение инвестиционной стоимости предприятия актуально в следующих случаях:
  • если планируется продажа оценочного предприятия при наличии одного контрагента;
  • если объект рассматривается в качестве инвестиции;
  • при проведении мероприятий, направленных на реорганизацию компании;
  • для проведения анализа или с целью обоснования инвестиционного потенциала компании.
Принимая во внимание специфику определения инвестиционной стоимости, при ее оценки важно учитывать ряд ключевых факторов:
  • текущие и потенциальные материальные расходы/доходы;
  • оценка будущей стоимости предприятия;
  • действующий налоговый статус;
  • уровень прогнозируемости.
Эти особенности учитывают не только актуальные условия рынка, но и индивидуальные требования инвестора.

Балансовая стоимость объектов инвестиций

Балансовая стоимость - значение, которое соответствует цене актива в строке бухгалтерского баланса. По сути это фактическая цена предприятия без учета амортизации и прибавочной стоимости. То, что принято называть исходной или первоначальной стоимостью, в МСФО значится как валовая балансовая стоимость. Объектами инвестиций могут являться:

  • фонды;
  • акции;
  • промышленное оборудование;
  • частные предприятия или крупные компании.

Балансовая стоимость компании определяется по данным книг бухгалтерского учета. Как правило, это исходная стоимость объекта после вычета средств, потраченных на амортизацию. Этот показатель может совпадать с рыночной ценой только в момент приобретения актива. В остальных случаях балансовая цена может существенно отличаться от рыночной стоимости предприятия.

Инвестиционная стоимость - цена актива, которая зависит от целей вкладчика и условий инвестирования. Она определяется индивидуально в каждом конкретном случае. Основное назначение - определение перспективы развития компании для выявления степени привлекательности для инвесторов. Поэтому показатель ИС может значительно отличаться от рыночной стоимости объекта инвестиций. Оценка инвестиционно стоимости проводится с учетом рыночных условий, а также задач и целей инвестора.

Инициатор взаимодействий с потенциальными инвесторами преследует обычно две альтернативных цели. Первая из них вызвана намерением упрочить положение компании на рынке, развивать ее и открывать новые возможности для роста выручки, прибыли, капитализации. Вторая цель связана с непростым решением о продаже бизнеса целиком или контрольного пакета акций. Тогда текущий владелец выходит на рынок в поисках стратегического инвестора, которого в определенных условиях начинает интересовать инвестиционная стоимость компании.

Виды стоимости бизнеса с позиции собственника и инвестора

Как обычно предлагаю войти в понятийное поле для повышения качества рассмотрения предмета темы. Для нас важны понятия стратегического инвестора и стоимости бизнеса. Напомню, что под стратегическим инвестором следует понимать лицо (физическое или юридическое), ставящее перед собой цель приобретения в собственность бизнеса или покупки контрольного пакета акций предприятия для получения абсолютного контроля над его деятельностью.

Стратегический инвестор имеет намерение стать единственным или мажоритарным владельцем интересующей его компании. При этом организационно-правовая форма предприятия значения не имеет. Это может быть публичное или непубличное акционерное общество или же общество с ограниченной ответственностью. Под стоимостью компании мы будем понимать комплексный критерий оценки результатов управления бизнесом с позиции эффективности для его настоящего владельца и потенциального инвестора.

Вопрос стоимости обычно возникает, когда стратегия бизнеса радикально меняется, например, при смене позиционирования основных владельцев или при переломных моментах жизненного цикла компании. Промежуточными характеристиками для стоимостной оценки отдельных аспектов деятельности компании выступают:

  • валовая выручка;
  • валовая и чистая прибыль;
  • себестоимость производимой продукции;
  • ликвидность;
  • оборачиваемость капитала и т.п.

Для целей нашей статьи мы будем оперировать тремя видами стоимостей бизнеса: рыночной, инвестиционной и справедливой. В западной финансово-управленческой методологии выделят разнообразные виды стоимостей, каждая из которых служит своим, четко специализированным целям. Среди них основными являются следующие виды стоимостей.

  1. Реальная рыночная стоимость.
  2. Справедливая рыночная стоимость.
  3. Инвестиционная стоимость.
  4. Фундаментальная или внутренняя стоимость.
  5. Стоимость продолжающегося бизнеса.
  6. Ликвидационная стоимость.
  7. Бухгалтерская или балансовая стоимость.

Реальная рыночная оценка отличается от справедливой тем, что по первому варианту компанию обычно удается оперативно реализовать на действующем рынке. По второму варианту вычисляется некая усредненная величина, которую способны принять все заинтересованные лица, начиная от государственных органов и заканчивая мелкими акционерами. Фундаментальная цена определяется в ходе глубокой оценки всех внутренних характеристик бизнеса и внешних рыночных факторов. Инвестиционную стоимость мы рассмотрим в следующем разделе, ну а с другими стоимостями более или менее все понятно из их названия. Далее вашему вниманию предлагается группа основных методологических подходов к оценке стоимости бизнеса.

Подходы к оценке стоимости бизнеса

Назначение инвестиционной стоимости компании

На мой взгляд, когда речь идет, с одной стороны, о продаже всего бизнеса или контрольного пакета, а с другой, о стратегических инвестициях, подход к оценочной стоимости нужно сузить и несколько трансформировать, исходя из реалий потенциальной сделки и интересов сторон. В практике российских условий абсолютного рынка продажи бизнеса не существует. Фондовый рынок для этих целей не годится. Как правило, сделки подобного вида рассматриваются двумя-тремя покупателями в лучшем случае. Обратимся к государственной политике в области оценки. В федеральном стандарте ФСО № 2 развернуты условия определения рыночной стоимости объекта. Далее привожу выписку из статьи 6 настоящего стандарта.

Выписка из статьи 6 ФСО № 2

Если предельно упростить восприятие рыночной стоимости, под ней можно понимать наиболее вероятное значение цены из всех возможностей, которые формирует рынок. Однако само понятие вероятности требует репрезентативной совокупности спроса и предложения, в то время как говорить о достаточном числе подобных явлений не приходится. Условия, которые выставляет стандарт, предполагают публичность оферты, хорошую осведомленность рыночных сторон. Однако на практике все эти действия похожи на некие имитации, когда содержание находится в обслуживании заданной формы.

Инвестиционная стоимость компании оценивается в индивидуализированных интересах конкретного лица (группы лиц) в условиях определенности целей стратегического инвестора по использованию объекта возможной сделки. По существу, можно говорить о максимальном значении оценки бизнеса, выше которого для инвестора сделка теряет смысл. Когда же в ходе переговоров и торга между покупателем и продавцом компании возникает нечто среднее между рыночной и инвестиционной стоимостью, появляется справедливая стоимость. Рассмотрим основные причины стратегических инвестиций в бизнес в нашей стране.

  1. Стратегическая потребность в вертикальной интеграции бизнеса с покупкой предприятий, соответствующих недостающим технологическим звеньям.
  2. Развитие олигополий и монополий за счет избавления конкурентов в момент их скупки.
  3. Приобретение недооцененных активов, особенно выгодных в периоды кризисных провалов.
  4. Увеличение капитализации собственного бизнеса за счет внутренней реструктуризации совокупных активов.
  5. Реализация стратегии диверсификации вокруг клиентов за счет выхода на смежные рынки.
  6. Повышение «входного билета» на рынок, стабильности и емкости рынка за счет укрупнения бизнеса.
  7. Приобретение новых технологий, в том числе маркетинговых и управленческих.
  8. Получение разнообразных синергетических эффектов.

Поскольку ценность эффектов может значительно превосходить рыночную стоимость, инвестиционная стоимость зачастую оказывается выше цены, оцениваемой по условиям рынка. Такое превышение рыночной базы обычно формируется благодаря комплексу синергетических эффектов, предполагаемых как следствие потенциальной сделки.

Несмотря на то, что рынок продажи бизнеса в России, мягко говоря, специфичен, сделки, тем не менее, совершаются. Рынок этот пока не цивилизован, и уж тем более не высокоорганизован. Российское общество оценщиков существует с 1993 года. Тем не менее, у данного института имеются большие перспективы развития, которое затрудняется типовыми российскими проблемами, не дающими развиваться экономике в целом. Профессионалы в этой области есть, в наличии хорошие методики и заделы. А поэтому и улучшения не заставят себя ждать, когда начнется общий подъем.

Под инвестициями вообще, согласно Федеральному закону «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», принято понимать денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Частным случаем вложения инвестиций являются инвестиции в объекты недвижимости. В свою очередь объекты недвижимости также могут быть классифицированы в применении к возможности вложения в них средств. Классификация объектов недвижимости представлена на Рисунке №1:

Рис.

В соответствии с данной классификацией, инвестиции в объекты недвижимости также могут быть разделены по типу недвижимости. Инвестиционная стоимость конкретизирует определение с учетом вида инвестиции и предпочтений. Инвестиционная стоимость опирается на субъективную оценку конкретного инвестора определенного варианта инвестиционного проекта.

В случае совершения типичной сделки купли-продажи без перспективных намерений покупателя относительно дальнейшего извлечения дохода из объекта недвижимости - определяется рыночная стоимость объективная с точки зрения стандартных подходов к оценке. Рыночная стоимость отражает объективную рыночную ситуацию, она формируется путем взаимоотношения объемов спроса и предложения, то есть конечный покупатель не может повлиять на изменение рыночной стоимости объекта, так как она продиктована рынком.

В то же время, когда покупатель целенаправленно приобретает недвижимость с целью реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования, то есть вложения дополнительных средств в объект недвижимости и дальнейшее извлечение дополнительных доходов из реконструированного или переоборудованного объекта -- в данном случае речь идет о субъективной инвестиционной стоимости объекта недвижимости для данного покупателя. То есть в данном случае инвестиционная стоимость - есть величина полезности данного объекта недвижимости для данного конкретного покупателя (инвестора).

Прежде чем приступать к оценке инвестиционной стоимости и прогнозировать будущие данные любого объекта недвижимости, необходимо провести анализ рынка, на основании данных по которому и будет производиться оценка.

Следует заметить, что понятие «анализ рынка недвижимости» в его повседневном использовании, является достаточно общим и объединяет в себе, по крайней мере, две процедуры:

  • 1. Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
  • 2. Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения.

Мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. В рамках обоснования инвестиционных решений необходимо проводить исследование рынка недвижимости.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило, будущий) момент времени. Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот направления, в которых необходимо проводить исследования.

Таким образом, основной и единственной задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведениями о структуре и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции рынка недвижимости, так и тенденции отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений.

На основании мониторинга рынка недвижимости инвестор, для которого определяется инвестиционная стоимость, формирует основные требования к объекту недвижимости.

Инвестор составляет предварительный бизнес-план инвестиционного проекта, содержащий в себе четко определенные цели проекта и предполагаемые способы их достижения и включающий в себя следующие разделы:

  • · описание будущего объекта;
  • · описание производимых товаров и услуг;
  • · анализ рынка и план маркетинга;
  • · план производства;
  • · организационный план;
  • · оценка рисков;
  • · финансовый план;

Бизнес-план инвестиционного проекта, по сути, представляет наиболее эффективное использование объекта недвижимости, основанное на индивидуальных требованиях инвестора, то есть это такой вариант использования объекта недвижимости, который дает максимальную инвестиционную стоимость для инвестора с учетом всех его пожеланий.

На основании такого бизнес-плана инвестиционного проекта, а именно характера предполагаемого объекта, его специфики, параметров и эксплуатационных характеристик, формулируются требования к объекту недвижимости, необходимому для реализации инвестиционного проекта. По строительной недвижимости это могут быть требуемые площади объекта, высота, размеры, количество и качество помещений, наличие дополнительного оборудования (например, лифтов в зданиях) и т.п. Именно эти требования и составляют основу будущей инвестиционной стоимости объекта.

Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования. Индивидуальные требования инвестора формируются, как правило, из-за:

  • · Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
  • · Различия в определении уровня риска и факторов риска;
  • · Требуемой ставки доходности;
  • · Различия в степени прогнозируемости;
  • · Различия в уровне финансовых издержек;
  • · Различия в налоговом статусе;
  • · Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.

Такие отличия в используемой информации обусловлены тем, что оценка инвестиционной стоимости предполагает использование достоверной инсайдерской информации, включающей прогнозы изменения элементов денежного потока.

Кроме основных индивидуальных требований инвестора при определении инвестиционной стоимости особое внимание следует уделить факторам, которые оказывают непосредственное влияние на оценку инвестиционной стоимости.

Факторы, учитываемые при определении инвестиционной стоимости, могут не совпадать с теми, которые влияют на рыночную стоимость. Для оценки инвестиционной стоимости, необходимы конкретные инвестиционные критерии.

Критерии, которые значимы при определении инвестиционной стоимости недвижимости для потенциального покупателя, можно выделить на основе классификации, представленной на Рисунке №2:

Внесение инвестиционных критериев в финансовую модель расчетов может осуществляться следующим образом, представленным на Рис. №3.

Сформулированные на основе бизнес-плана и проектной и технической документации требования к оцениваемому объекту недвижимости сопоставляются с фактически имеющимися характеристиками данного объекта, в результате чего выявляется соответствие либо несоответствие оцениваемого объекта вышеуказанным требованиям.

В случае, если требования инвестора совпадают с основными характеристиками объекта недвижимости, оценке подлежит рыночная стоимость, которая будет равна инвестиционная стоимости. Эти стоимости совпадают только в случае, когда ожидания конкретного инвестора являются типичными для данного рынка.

Рис. №3 Формирование инвестиционной стоимости

При оценке инвестируемой недвижимости необходимо решить 2 задачи: определить стоимость недвижимости при текущем использовании, так как именно эта стоимость должна учитываться при заключении договора залога; а также определить ее стоимость после проведения строительных работ (после вложения инвестиций), чтобы оценить, являются ли целесообразными избранный вид инвестирования и размер инвестиций.

Может быть так (и этого очень часто инвесторы не учитывают), что после проведения строительных работ стоимость недвижимости оказывается ниже, чем ее стоимость без ремонта плюс стоимость ремонтных работ плюс размер инвестиционного капитала, что свидетельствует о нецелесообразности или о нерациональной стратегии инвестирования. Поэтому, оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение.

В случае несоответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям к нему со стороны инвестиционного проекта, выясняется возможность доработок соответствующих характеристик объекта до требуемого уровня. Если вышеуказанные доработки по тем или иным причинам невозможны, то оценщиком делается вывод о непригодности оцениваемого объекта для рассматриваемого инвестиционного проекта и, как следствие этого, о нулевой инвестиционной стоимости оцениваемого объекта недвижимости в рамках данного инвестиционного проекта.

В случае, если подобные доработки возможны и физически осуществимы, оценщику необходимо провести предварительную оценку финансовых и временных затрат по их осуществлению.

Основываясь на данных по дополнительным финансовым и временным затратам по приведению характеристик оцениваемого объекта недвижимости в соответствие требованиям инвестиционного проекта, а также на результатах сопоставления этих данных с общим сроком реализации проекта и возможными внешними по отношению к проекту ограничениями (например, правового характера), производится выбор варианта (вариантов) оцениваемого набора прав участников проекта по отношению к объекту недвижимости. В случае выявления на втором этапе данного алгоритма соответствия оцениваемого объекта недвижимости требованиям инвестиционного проекта указанный выбор производится сразу же.

С учетом выбранного варианта оцениваемого набора прав инвесторов по отношению к объекту недвижимости производится разработка корректировок к бизнес-плану инвестиционного проекта при условии использования в инвестиционном проекте именно данной недвижимости, рассчитываются величины дополнительных материальных и прочих затрат, возникающих вследствие использования именно данного объекта с данным набором прав на него и не учтенных в первичном бизнес-плане. Это могут быть и дополнительные транспортные издержки, связанные с не совсем удобным месторасположением недвижимости, и дополнительные эксплуатационные затраты, обусловленные, например, излишними размерами объекта недвижимости, и другие подобные затраты. Здесь же учитывается возможное появление, так называемых, возвратных сумм, связанных, например, с доходами от реализации после демонтажа ранее находившегося в здании оборудования и т.п.

Для определения инвестиционной стоимости особую роль играет данные финансовой и бухгалтерской отчетности инвесторов - участников проекта, позволяющая сделать обоснованный вывод о цене и структуре капитала каждого из них. На основе данных по предполагаемым инвесторам проекта оценщиком производится расчет средневзвешенной цены капитала, инвестированного в проект.

Итак, исходя из планируемой величины потока доходов от инвестиционного проекта оценщиком с учетом цены капитала, инвестированного в проект и влияния фактора времени, производится расчет инвестиционной стоимости оцениваемого набора прав по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости.

Таким образом, для определения инвестиционной стоимости оценщику необходимо проанализировать следующую информацию:

  • · предварительный бизнес-план инвестиционного проекта;
  • · проектная и техническая документация по оцениваемой недвижимости;
  • · финансовая и бухгалтерская отчетность инвесторов - участников проекта.

На основании рассмотренной методики определения инвестиционной стоимости объекта недвижимости, можно сделать вывод, что основное направление практического применения видится в определении инвестиционной стоимости объекта недвижимости в виде инвестиционного проекта по его строительству. При определении инвестиционной стоимости проект рассматривается как генератор потоков будущих доходов от использования объекта. Поэтому для расчета инвестиционной стоимости объектов недвижимости необходимо опираться в первую очередь на доходный подход. Лишь этот подход позволяет гарантировать максимально полный учет внутренних и внешних факторов, влияющих на стоимость недвижимости как инвестиционного ресурса. Именно текущую стоимость будущих доходов положим в основу определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости. Под «текущей стоимостью будущих доходов» понимается стоимость «чистых» доходов от объекта недвижимости, приведенных к дате оценки. Необходимость именно подобного рассмотрения обусловлена тем, что инвестиционная стоимость позволяет судить об инвестиционном потенциале, инвестиционной пригодности того или иного объекта, которые, в свою очередь, характеризуются показателями максимальной цены, за которую может быть приобретен данный объект и при которой инвестиции в объект оценки будут рентабельны. В рамках доходного подхода для инвестора имеет смысл производить расчеты методом дисконтирования денежных потоков. Это наилучшим образом отражает тот принцип ожидания, а значит и инвестиционные критерии потенциального покупателя (Инвестора). Самым чувствительным параметром при проведении расчетов методом дисконтирования денежных потоков является ставки дисконта и ставка капитализации. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения позволит учесть особенности конкретного инвестора, а значит, и получить инвестиционную стоимость.

Использование сравнительного подхода к оценке для расчета инвестиционной стоимости большинства объектов недвижимости в нынешних российских экономических условиях, неправомерно, в первую очередь, по причине того, что не рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки в его существующем виде и функциональном назначении, так как он (объект) при соблюдении этих условий не востребован ни рынком, ни текущим его собственником. Эта ситуация ведет к значительному занижению стоимости в случае определения ее в данном случае на основе сравнительного подхода.

При расчете инвестиционной стоимости, в отличие от рыночной, рассматривается не типовой, а конкретный инвестор и конкретный инвестиционный проект. Кроме того, такие традиционные ограничения по применению сравнительного подхода к оценке, как неразвитость рассматриваемых сегментов рынка недвижимости, выражающаяся в крайне незначительном количестве сделок при большом расхождении характеристик объектов, а также проблематичность сбора достоверной информации даже о заключенных сделках лишь подтверждают вывод о невозможности использования методов оценки, основанных на сравнительном подходе.

Использование затратного подхода к оценке в качестве основы для расчета инвестиционной стоимости также неправомерно, ибо для инвестора, планирующего осуществить достаточно продолжительный по времени инвестиционный проект, не имеет принципиального значения размер балансовой, восстановительной или остаточной стоимости объекта, главное, чтобы объект обладал необходимой для инвестора полезностью и сохранял ее на протяжении всего жизненного цикла инвестиционного проекта. По этой же причине не имеет значения и степень износа объекта.

Оценка инвестиционной стоимости напрямую связана с оценкой эффективности инвестиционных проектов. Принятие решений об инвестировании в проект строится на системе критериев, позволяющих оценить экономическую эффективность инвестиционного проекта. Для инвесторов основой для принятия таких решений служат показатели коммерческой эффективности инвестиционных проектов, в алгоритме расчета которых реализованы принципы экономической оценки эффективности инвестиций. Одной из главных составляющих процесса анализа инвестиционных проектов является расчет их коммерческой эффективности. До самого последнего времени расчет эффективности капиталовложений производился преимущественно с «производственной» точки зрения и мало отвечал требованиям, предъявляемым финансовыми инвесторами:

  • · во-первых, использовались статические методы расчета эффективности вложений, не учитывающие фактор времени, имеющий принципиальное значение для финансового инвестора;
  • · во-вторых, использовавшиеся показатели были ориентированы на выявление производственного эффекта инвестиций, т.е. повышения производительности труда, снижения себестоимости в результате инвестиций, финансовая эффективность которых отходила при этом на второй план.

Поэтому для оценки финансовой эффективности проекта целесообразно применять «динамические» методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами.

Методы оценки инвестиционных проектов можно подразделить на две группы.

  • · динамические методы, основанные на принципе ДДП - дисконтированного денежного потока, то есть учитывающие различную ценность денег во времени;
  • · статические методы, не учитывающие разную ценность денег во времени.

Наиболее прогрессивными являются методы первого типа, основанные на анализе дисконтированного денежного потока с использованием функций сложного процента. Под денежным потоком понимается сумма излишка (недостатка) денежных средств, полученная в результате сопоставления поступлений (притоков) и расходов (оттоков).

Оценка инвестиционной привлекательности проекта с учетом временного фактора основана на использовании группы показателей, из которых наиболее часто применяются следующие:

  • · чистая текущая стоимость (net present value) - NPV ;
  • · индекс рентабельности инвестиции (profitability index) - PI ;
  • · внутренняя ставка доходности (internal rate of return) - IRR ;
  • · дисконтированный срок окупаемости инвестиции (discounted payback period) - DPP .

К статическим методам относятся: простой срок окупаемости PBP (payback period); простая ставка дохода ARR (accounting rate of return).

Основным недостатком критериев второй группы является игнорирование различной стоимости денег во времени. Учитывая, что практически все инвестиционные проекты в строительстве рассчитаны на несколько лет, целесообразно использовать критерии первой группы. Основными характеристиками доходной недвижимости как инвестиционного товара являются предназначение для формирования дохода и фиксированное местоположение. Эффективность доходной недвижимости определяется будущими выгодами от ее использования. В то же время необходимость рационального использования ограниченного и ценнейшего ресурса - земли определяет необходимость максимизации ее стоимости. В этой связи основным показателем эффективности объектов недвижимости является чистая текущая стоимость будущих денежных потоков от объекта (NPV ). Доходность недвижимости зависит от вида функционального использования и характеристик объекта, а каждому использованию соответствует строго определенная чистая текущая стоимость. Поэтому представляется целесообразным ввести понятие «чистая текущая стоимость в использовании» объекта. Близким понятиями являются инвестиционная стоимость (стоимость для конкретного инвестора) и стоимость в использовании (стоимость для фиксированного использования). Данные стоимости отличаются от введенного понятия чистой текущей стоимости в использовании тем, что для их расчета применяются также затратный подход и подход сравнительного анализа продаж.

Универсальный механизм определения инвестиционной стоимости для конкретного покупателя (инвестора) сводится к решению следующих последовательных задач:

  • 1. Выявление инвестиционных факторов, применимых в конкретном случае;
  • 2. Определение степени их влияния на объект недвижимости;
  • 3. Определение рыночной стоимости в текущем использовании;
  • 4. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования, обусловленного требованиями покупателя (инвестора);
  • 5. Определение затрат для достижения наилучшего и наиболее эффективного использования;
  • 6. Определение стоимости недвижимости с учетом наилучшего использования и с учетом инвестиционных факторов покупателя (инвестора);
  • 7. Проведение анализа рисков и соотнесение результатов рыночной и инвестиционных стоимостей для формирования инвестиционного решения покупателя относительно целесообразности приобретения объекта недвижимости.

Инвестиционный потенциал объекта недвижимости, определяемый как разность между величинами инвестиционной и рыночной стоимости данного объекта в текущем использовании позволяет судить об экономической эффективности инвестирования средств в объекты недвижимости. Действительно, если рыночная стоимость имеющегося набора прав инвестора по отношению к объекту недвижимости превысит его инвестиционную стоимость (инвестиционный потенциал объекта будет отрицательным), то это будет свидетельствовать о нецелесообразности использования данного объекта недвижимости в инвестиционном проекте, в рамках которого оценивалась инвестиционная стоимость этого объекта, так как рассматриваемый вариант использования приведет к снижению его (объекта) ценности.

Методики

Методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков

1. Общие положения

Настоящие методические рекомендации по определению инвестиционной стоимости земельных участков разработаны ЗАО «Квинто-Консалтинг» в рамках проекта по разработке, изданию и распространению методических материалов по различным аспектам оценки земель по заказу Центра ЛАРИС.

В настоящих методических рекомендациях учтен опыт проведения оценочных работ в соответствии с Федеральным Законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» , а также Федральными стандартами оценки ФСО 1 , ФСО 2 , ФСО 3 , обязательными к применению субъектами оценочной деятельности.

Настоящая методика предназначена для определения инвестиционной стоимости земельных участков для участников земельных отношений.

2. Основные понятия

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Улучшения земельного участка — здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качественные характеристики земельного участка.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость земельного участка для конкретного инвестора. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие «типичного» покупателя или «типичного» инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями и характеристиками конкретного лица. Инвестиционная стоимость связана с текущей стоимостью будущих доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, изменения в налоговом законодательстве.

Метод оценки — способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена — денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Итоговая величина стоимости объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Дисконтирование — процесс определения текущей стоимости будущих доходов и расходов.

Земельная рента — доход, приносимый земельным участком.

Фактор стоимости — фактор, изменение которого влияет на рыночную стоимость земельного участка.

3. Основные принципы оценки рыночной стоимости земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на дан-ное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном рынке.

Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения:

  • спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов недвижимости;
  • спрос превышает предложение, цены на рынке растут, формируются спекулятивные цены, возникает опасность протек-ционизма и коррупции, ведущих к разрушению рынка;
  • предложение превышает спрос, цены падают, возникает стагнация рынка.

    В странах с равновесной рыночной экономикой эти состояния периодически сменяют друг друга в зависимости от факторов, связанных как с общим состоянием экономики, так и с социальными, демографическими и иными процессами.

    В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков.

    Принцип замещения — рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности.

    Данный принцип предполагает наличие вариантов выбора для покупателя, т.е., стоимость объекта не-движимости (земельного участка) зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, заменяющие данный. Принцип показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение на рынке аналогич-ного объекта (земельного участка). Следовательно, стоимость конкретного земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой можно приобрести аналогичный земельный участок, обладающий такими же основными показателями, включая потенциальную полезность и доходность.

    В Москве, особенно в центральной части города, как и в большинстве других городов с исторически сложившимся ар-хитектурным обликом, найти абсолютно одинаковые свобод-ные земельные участки практически невозможно. Уникальность каждого участка создает определенные трудности для реали-зации на земельном рынке, последующего освоения, но спо-собствует формированию достаточно высокого уровня рыноч-ных цен. Иначе выглядит рыночная ситуация в новых городах, районах новой массовой застройки, где выше уровень стандартизации архитектурных градостроительных решений и потому больше однотипных земельных участков. Здесь принцип замещения проявляется в полной мере, способствуя стабилизации рыноч-ных цен на сравнительно низком уровне.

    Принцип ожидания — величина рыночной стоимости земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения ренты от него.

    Величина рыночной стоимости земельного участка зависит от дохода, остающегося после оплаты факторов производства, привлеченных к земельному участку для предпринимательской деятельности.

    Данный принцип показывает, что стоимость объекта недвижимости — текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), — постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения.

    Однако этот принцип не означает, что владелец недвижимо-сти (земельного участка) в буквальном смысле должен ждать повышения цены недвижимости или доходности от сдачи ее в аренду. Он лишь отражает то, что использование объекта не-движимости, земли, принципиально носит дли-тельный характер. Поэтому при оценке объекта недвижимости следует помнить, что его стоимость далеко не всегда равна той средней цене, которая сложилась на рынке для аналогичных объектов к моменту оценки. Текущая стоимость всей суммы до-ходов может оказаться и существенно более высокой.

    Принцип внешнего влияния — рыночная стоимость земельного участка зависит от влияния внешних факторов.

    Принцип соответствия — оцениваемый объект (участок земли) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по ис-пользованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоение. Иначе говоря, если все экономические факто-ры, обусловливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом.

    Т.о., для данного земельного участка и объекта недвижимости, расположенного или создаваемого на нем, должны быть достигнуты условия соответствия затрат на его приобретение и освоение и стоимости или доходности созданного на нем объекта недвижимости. Один из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу — доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости. расположенного на нем.

    В центральной части Москвы это соотношение приближается к показателям, характерным для других крупных городов мира. Поэтому потенциал дальнейшего роста цен на зе-мельные участки в центре города сравнительно невелик (исклю-чая земельные участки, предназначенные для строительства высотных зданий), и может быть обусловлен главным образом дальнейшим ростом себестоимости строительства и цен на не-движимость при улучшении ее потребительских качеств.

    Реализация данного принципа, позволяет выделить из общей стои-мости объекта недвижимости стоимость собственно земельного участка.

    Принцип наиболее эффективного использования — рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования.

    Наиболее эффективное использование земельного участка, это наиболее вероятное использование земельного участка, являющееся физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого стоимость земельного участка будет максимальной. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разбиения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

    При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

  • целевое назначение и разрешенное использование;
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
  • существующее использование земельного участка.

    При оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования вы-бирается наилучший и наиболее доходный, и именно он исполь-зуется для оценки.

    При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты использова-ния, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам (включая градостроительные ограничения, требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благо-устройству прилегающей территории), реализация которых, во-вторых, возможны физически и которые, в-третьих, приносят доход (если речь идет о коммерческой оценке). В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, гра-достроительных, экологических и иных ограничений.

    Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее эффек-тивного использования участка с учетом всех имеющихся огра-ничений.

    Если строение на участке имеется, то проводится анализ, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости дан-ного строения или уменьшать на величину затрат по сносу дан-ного строения при выбранном варианте наилучшего использо-вания данного земельного участка, конечно же с учетом имею-щихся ограничений.

    Данный принцип наиболее применим для оценки свободных земельных участков. Для оценки застроенных земельных участков его применение существенно сложнее, поскольку по-зволяет выделить из стоимости всего комплекса недвижимости стоимость собственно земельного участка. Здание или сооруже-ние, находящееся на земельном участке, далеко не всегда имеет наибольшую стоимость или приносит наибольший доход. К тому же с течением времени в результате естественного износа здания, изменения конъюнктуры рынка и других факторов стоимость объекта недвижимости в целом может существенно снизиться, а рыночная стоимость земельного участка при этом может остаться неизменной и даже возрасти.

    Таким образом, принцип наилучшего и наиболее эффектив-ного использования позволяет оценить максимальную возмож-ную величину земельной ренты от данного земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какое здание или сооружение на нем находится в момент оценки.

    Следует обратить внимание и на то, что данный принцип важен при оценке не только отдельных земельных участков, но и больших городских территорий. Его использование позволяет оптимизировать земельную и градостроительную политику города на основе строгих экономических расчетов. Прежде всего, это касается улучшений городских земель, находящихся в собственности города, т. е. его земельной собственности.

    Величина рыночной стоимости земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (дата проведения оценки).

    4. Определение варианта лучшего и наиболее эффективного использования

    Рыночная стоимость земельного участка зависит не только от текущего варианта использования, но и от имеющихся альтернативных вариантов использования.

    Данный принцип позволяет оценить максимальный доход от земельного участка и определить его наивысшую стоимость независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на дату оценки.

    Анализ варианта лучшего и наиболее эффективного использования проводиться в два этапа.

    1. Лучшее и наиболее эффективное использование как свободного земельного участка.

    Если участок не застроен, то определяется, какой тип улучшений с учетом юридических, физических ограничений и перспектив развития района наиболее эффективно построить.

    2. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с существующими улучшениями.

    Если участок застроен, то, как показывает практика, его текущее использование не всегда соответствует лучшему и наиболее эффективному.

    Сложившееся положение будет сохраняться до тех пор, пока стоимость земли не превысит общую стоимость единого объекта при текущем использовании с учетом затрат по сносу строения.

    Последовательность анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка

    1. Сопоставление альтернативных вариантов застройки земельного участка.

    Отбор вариантов осуществляется на основании:

    А) Анализа спроса и предложения. Это позволяет определить целевой рынок, то есть выявить потенциальных покупателей и арендаторов.

    При этом рассматривается динамика, состав и миграция населения. Учитываются тенденции в изменении предпочтений и вкусов. Определяется преимущества земельного участка по сравнению с земельными участками, имеющимися на рынке.

    Б) Анализа потенциала местоположения с учетом следующих факторов:

  • Вид оцениваемой недвижимости;
  • Перспективы развития района;
  • Особенности территориально-экономической зоны, в которой находиться земельный участок;
  • Близость и доступность объектов, необходимых для эффективной эксплуатации объектов недвижимости;
  • Транспортная доступность земельного участка;
  • Неудобства и риск.

    В) Изучение юридических прав на застройку.

    Г) Изучение физических ограничений:

  • Площадь и размер участка;
  • Инженерно-геологические условия для строительства;
  • Наличие инженерной инфраструктуры и уровня предоставляемых услуг.

    2. Определение стоимости земельного участка по каждому варианту застройки.

    3. Определение финансовой обоснованности выявленных вариантов застройки.

    Пример.

    Земельный участок по данным зонирования пригоден для строительства складских, офисных или торговых зданий. Площадь здания 3 000 кв.м. Коэффициент капитализации 20%.

    Определить инвестиционную стоимость земельного участка с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования.

    РЕШЕНИЕ

    Таблица 1

    Таблица 2

    Таблица 3

    Вывод: Таким образом, лучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка является строительство офисного здания.

    Инвестиционная стоимость земельного участка с учетом лучшего и наиболее эффективного использования равна 787 500 долл. США.

    Определение варианта лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющими улучшениями

    При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.

    Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.

    Типичным вариантом использования улучшенного земельного участка являются:

    1. Реконструкция или обновление улучшений, расположенных на земельном участке. Если состояние коробки здания и фундамента позволяет на их основе провести реконструкцию или ремонт, то изучаются два варианта:

    а) доведение помещений до среднего уровня качества с помощью косметического ремонта;

    б) проведение реконструкции и доведение объекта до евро-стандартов.

    2. Снос улучшений земельного участка.

    Существующие улучшения могут ремонтироваться до тех пор, пока они будут вносить вклад в общую стоимость единого объекта недвижимости. Существующие улучшения сносятся, когда не существует эффективных проектов по их ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию.

    3. Продолжение использования улучшений в текущем состоянии.

    Если вариант №1 и вариант №2 не эффективны, то существующие улучшения могут использоваться без изменения.

    5. Методы определения инвестиционной стоимости земельного участка

    Для определения инвестиционной стоимости земельного участка используются те же методы, что и определения рыночной стоимости земельного участка. К дополнительным методам можно отнести следующий метод.

    Оценка городских земель по условиям типовых инвестиционных контрактов.

    Данный метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного за счет средств инвестора объекта между городом, собственником земли и инвестором.

    Городские власти представляет площадку для строительства улучшений за определенную долю стоимости улучшений. Доля г.Москвы составляет от 30% до 50% площадей построенного объекта.

    Таким образом, оплата права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме.

    Процедура оценки в рамках данного метода:

    1. Определяются характеристики здания, планируемого для строительства объекта на данном участке на основании градостроительной документации.
    2. Рассчитывается величина площадей различного функционального назначения, переходящих городу по условиям данного инвестиционного контракта.
    3. Определяется стоимость 1 кв.м. площадей различного функционального назначения.
    4. Определяется общая стоимость площадей, переходящих городу.
    5. Определяется срок реализации инвестиционного проекта.
    6. Определяется период времени, необходимый для продажи площадей, переходящих городу по условиям инвестиционного контракта.
    7. Рассчитывается ставка дисконтирования.
    8. Рассчитывается текущая стоимость.

    Полученная стоимость является инвестиционной стоимостью земельного участка, используемого в данном инвестиционном проекте.

    Оценка земельного участка должна не противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости, указанным выше.

    В случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки земельного участка, либо в договоре об оценке земельного участка (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

    Проведение оценки земельных участков является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

  • при определении стоимости земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
  • при использовании земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
  • при продаже или ином отчуждении земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при переуступке долговых обязательств, связанных с земельными участками, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
  • при передаче земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

    а также при возникновении спора о стоимости земельного участка, в том числе:

  • при национализации земельных участков;
  • при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости земельного участка;
  • при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии земельных участков у собственников для государственных или муниципальных нужд;
  • при проведении оценки стоимости земельных участков в целях контроля за правильностью уплаты налогов (налога на имущество) в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

    Указанные требования не распространяются на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями имуществом, закрепленным за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, за исключением случаев, когда распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

    Основанием для проведения работ по оценке стоимости земельного участка является договор между оценщиком и заказчиком.

    В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка стоимости земельного участка, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

    Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

    Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

    Договор должен содержать:

  • основания заключения договора;
  • вид объекта оценки;
  • вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
  • денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
  • сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

    В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.

    Договор об оценке должен содержать точное указание на земельный участок и его описание.

    В отношении оценки земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

    При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

    При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

    Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке.

    Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Отчет об оценке должен быть написан общедоступным языком, с пояснениями специальных терминов, содержать развернутые обоснования и необходимые пояснения допущений, расчетов и выводов оценщика.

    В случае, если при проведении оценки земельного участка определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

    В отчете должны быть в обязательном порядке указаны:

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

    Отчет об оценке стоимости земельного участка должен помимо обязательных данных включать:

    • описание земельного участка и его улучшений, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, обременения правами третьих лиц (см. Приложение);
    • фотографии земельного участка и его улучшений;
    • характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
    • выявление наиболее эффективного использования земельного участка.

    Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке.

    Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование определяемого вида стоимости земельного участка. Следует избегать помещения в отчет об оценке материалов и информации, не связанных с процедурой определения стоимости.

    Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин.

    Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

    В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

    Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

  • Инвестиционная цена – это стоимость имущественного комплекса или актива, которая представляет интерес для определенного инвестора, имеющего цели в отношении инвестиционного объекта. Ее не стоит равнять с рыночной ценой объекта инвестиций. Рыночной стоимостью называют расчетную денежную сумму, за которую произвелся бы обмен комплекса на дату оценки между покупателем и продавцом в итоге сделки.

    Цена инвестиционного капитала может быть как выше, так и ниже его рыночной цены. В процессе оценочной деятельности эта цена отождествляется со специальной стоимостью, которая относится к экстраординарным элементам сверх рыночной цены. Другими словами, отражает собой дополнительную цену, играющую значительную роль для всех собственников.

    Цена капитала инвестиционного проекта может применяться только к инвесторам, имеющим особый экономический интерес. Она складывается за счет эффекта синергии, в итоге процесса слияния установленного количества линий бизнеса, рассматривающихся в широком и узком смысле слова.

    Если рассматривать в широком смысле, то ее можно выделить как систему прав собственности, привилегий долгосрочного плана и конкурентных преимуществ, узкоспециализированного и универсального имущества, технологий и соглашений, обеспечивающих получение конкретной стабильной прибыли. Также, -линию называют продуктовой, а в анализе инвестиционных вложений – инвестиционным проектом, находящимся на всех стадиях жизненного цикла предприятия.

    В узком же смысле слова бизнес-линию представляют как систему определенных соглашений и специфичных активов, которые включают в себя лицензии на отдельные виды деятельности, являющиеся основными для получения потока чистой прибыли. Процесс инвестирования в редкие, рискованные и необращающиеся на рынке, исключающие подделку и связанные с деятельностью организации активы инновационного характера, происходит при условии приобретения конкурентных приоритетов.

    Инвестиционная и

    Инвестиционная цена не является рыночной стоимостью. Она причисляется к цене использования, носящей характер субъекта и отражающей помыслы владельца, инвестора, арендатора, которые не связаны с договором купли-продажи объекта, аренды и иными аналогичными действиями.

    Федеральный закон с изменениями и дополнениями «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135, принятый 29 июля 1998 года гласит, что оценочная деятельность – это профессиональная деятельность всех субъектов процесса оценки, которая направлена на определение в плане объектов рыночной или иной оценки. Кроме того, в законе дано широкое определение рыночной стоимости. В пределах этого законодательного документа, цена инвестиционного капитала относится к категории иной цены.

    Стандарт оценки федерального назначения № 225 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», который был утвержден указов Минэкономразвития РФ 20 июля 2007 года, выделяет несколько видов стоимости оценочного объекта:

    1) Рыночная стоимость.

    2) Инвестиционная стоимость.

    4) Кадастровая стоимость.

    Асимметрия информации

    Цена инвестиционных ресурсов объектов оценочной деятельности определяется как цена для определенного лица или нескольких лиц при установленных им инвестиционных задачах использования данного объекта. Для определения инвестиционной цены, в отличие от установления стоимости рыночной, не так важен учет случаев отчуждения по цене на открытом рынке.

    Значительную роль при выборе наилучшей системы финансирования играет цена капитала инвестиционного проекта. В моделях асимметричных данных, предполагающих, что в условиях рынка имеют место быть существенные информационные неравенства, а главными операторами, которые имеют доступ к информации инсайдерского характера, бывают менеджеры самого высшего звена.

    Благодаря своему высокому служебному положению, эти менеджеры получают доступ ко всем скрытым информационным движениям внутри организации. Существует два условных типа моделей наилучшей системы капитала, основанием разделения которых служит теория об ассиметричном распределении информационных потоков. Это инвестиционные модели и сигнальные модели.

    Инвестиционные модели характеризуются такой структурой капитала, которая используется управленцами для эффективного финансового обеспечения инвестиционных объектов. Для правильного выбора метода финансирования проекта инвестиций. Они, зачастую, обращают внимание на относительные недооценки и переоценки ожидаемых доходных потоков, которые совершают другие инвесторы из-за существующих асимметрических информаций.

    Определенный уникальный информационный передатчик используется управленцами в системе финансирования сигнальных моделей. Он передает сигнальным методом внешним вкладчикам информацию о фактическом положении предприятия и его перспективах роста. Сигнальными объектами могут служить эмиссии различных ценных бумаг организации.

    Стоимостные стандарты

    Широко используемый стандарт рыночной, фундаментальной или внутренней, инвестиционной и ликвидационной цен – основные стоимостные стандарты.

    Использование стандарта рыночной цены предполагает процесс оценки организации, осуществляемые на базе всех необходимой информации, к которой имеется свободный доступ, как у продавца, так и у покупателя. Фундаментов для этого иногда выступает идеальная модель рынка, которая характеризуется наличием всеобъемной и общедоступной информационной деятельности.

    Основа стандарта инвестиционной цены заключается в возможности определенного инвестора получить более высокую по отношению к той, которую ему предлагает продавец. , использованная для этого стандарта, в каждом определенном случае выражается недостаточно полной доступностью для инвесторов.

    Эти стандарты цен обеспечивают информированность всех участников процесса инвестирования о перспективах дальнейшего роста организации. произойдет в том случае, если вкладчик оценит ее возможности выше, чем сам продавец.

    Также стоит отметить, что кроме разных подходов обоих сторон к процессу оценки той или иной организации, большое значение имеет наличие конкретных возможностей инвестора по получению максимально возможной прибыли от объекта инвестирования. Достаточно очевидно отличие инвестиционной цены с позиции предполагаемых инвесторов, которое наблюдается из-за всевозможных горизонтов развития и роста привлекательности инвестиций для конкретной области бизнеса.

    Цена инвестиционных ресурсов регулируется стандартом внутренней стоимости, который предполагает процесс оценки объекта инвестиций независимым экспертом со стороны на базе его опыта и информированности, а также с использования собственной анкеты оценщика. Итоговая оценка будет выводиться при помощи всех возможных и доступных подходов и способов, с обязательным учетом опыта работы эксперта в данном бизнесе и с использованием полного и независимого информационного потока об оцениваемом объекте.